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Wände

Farbe

Das erste typische Problem betrifft die Farbe. Darf man streichen, wie man will, oder muss man eine vorgeschriebene oder ursprüngliche Farbe benutzen? Und gibt es einen Unterschied zwischen laufenden Reparaturen und Schönheitsreparaturen beim Auszug?

Was die laufenden Reparaturen betrifft, dürfen die Mieter auf keine Weise in ihrer Farbauswahl beschränkt werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden dass die Klausel „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ in Bezug auf die Endreparatur unwirksam ist. Klauseln, welche die Gestaltung einer Mietwohnung beschränken oder die Zustimmung des Vermieters zu Gestaltungsänderungen verlangen, sind unwirksam.

Beim Auszug bestehen jedoch bestimmte Beschränkungen. Die Farben müssen dann "ortsüblich" oder "neutral" sein. Was das genau bedeuten soll, ist höchst umstritten, da jede Farbe in neutralen und grellen Tönen gleichzeitig verkauft wird. Die Logik hinter dieser Praxis besteht darin, dass eine grell gestrichene Wohnung kaum zu vermieten ist, was den berechtigten Interessen des Vermieters deutlich widerspricht. Diese Situation samt eventuellem Schadenersatz ist nicht mit Schönheitsreparaturen zu verwechseln. Sie werden vollkommen unabhängig betrachtet.

Noch komplizierter wird es mit Holzteilen und Türen, bei denen das Material häufig durch das Bemalen seine Struktur ändert. Hier gibt es keine einheitliche Rechtssprechung.

Typische Situation 2

Sie ziehen aus der Mietwohnung aus. Sie haben die Wohnung während der Mietzeit nach Ihrem eigenen Geschmack gestrichen. Der Vermieter verlangt, dass die Wohnung in ihren ursrprünglichen Zustand gebracht wird. Sie selber glauben, dass Ihre Gestaltung ganz normal oder sogar toll ist.

Rezept

Theoretisch hat diese Situation mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun, auf einer praktischen Ebene sind aber beide Themen miteinander verbunden. Überprüfen Sie, ob es in Ihrem Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparaturklausel gibt. Mehr Informationen dazu gibt es in diesem Kochbuch unter "Umwirksame Klauseln in Mietverträgen" und unter "Schönheitsreparaturen".

Falls Sie feststellen, dass Sie tatsächlich renovieren müssen, dann ist es egal. Sie müssen ja sowieso streichen, also streichen Sie alles weiß und Schluss damit.

Wenn Sie aber nicht renovieren müssen, dann betrachten Sie in Ruhe Ihre Wandfarben und überlegen Sie, ob Sie so etwas bei anderen Leuten häufig gesehen haben. Wenn Ihre Gestaltung ziemlich einzigartig ist, dann können Sie sicher sein, dass es nicht geht. Ausgerechnet ein Kunstwerk wollen die Gerichte und der Vermieter nicht haben. Also grün gepunktete Türen und rote Wände gehen bestimmt nicht. Weiße, hellblaue oder hellgelbe Wände sind in Ordnung. Alles dazwischen ist umstritten.

Wenn die Situation nicht klar ist, z.B. hellgrüne Wände, ist es sinnvoll, mit dem Vermieter zu sprechen und möglicherweise zu verhandeln. Überlegen Sie dabei, welche Risiken Sie bereit sind zu übernehmen. Wenn es nur um eine Wand geht, dann ist es wahrscheinlich einfacher zu streichen, als ein Gerichtsverfahren mit ungewisser Perspektive zu riskieren.

Typische Situation 3

Sie ziehen aus der Mietwohnung aus. Sie haben die Wohnung während der Mietzeit nach Ihrem eigenen Geschmack gestrichen. Der Vermieter sagt nichts.

Rezept

Vorsichtshalber lassen Sie Ihren Vermieter ein Protokoll unterschreiben in dem steht, dass er nichts gegen die Wandfarbe hat oder dass die Wohnung in gutem Zustand übergeben wurde. Dann kann der Vermieter später nicht klagen, dass die Wohnung wegen der Wandfarbe eine lange Zeit nicht vermietet werden konnte. Was man jetzt sagt und was man später macht, ist immer so eine Sache.

Löcher

Das zweite typische Problem und wahrscheinlich das häufigste betrifft Bohrlöcher. Die Gerichte gehen davon aus, dass eine "übliche" und "notwendige" Anzahl Löcher erlaubt ist und eine normale Abnutzung darstellt. Es besteht also keine automatische Pflicht, Löcher bei Auszug zu schließen, aber was genau notwendig und üblich ist, wird in jedem einzelnen Fall entschieden. Zum Beispiel sind zwei Löcher pro Küchenschränkchen bestimmt in Ordnung. Ein ungewöhnliches Regal, das 50 Löcher benötigt, ist mit größter Wahrscheinlichkeit ein Problem.

Kacheln und Fliesen dürfen nicht ohne Zustimmung des Vermieters durchbohrt werden, da solche Löcher nicht spurlos beseitigt werden können und das Austauschen von Fliesen äußerst kompliziert werden kann. Es ist aber erlaubt, in Fugen zu bohren, falls Fliesen dabei unbeschädigt bleiben.

In Zweifelfällen wird auch von den Gerichten analysiert, ob die Löcher notwendig waren oder ob sie durch eine schonendere Methode, z.B. Klebetechnik, vermieden werden konnten.

So hat das Landgericht Hamburg entschieden, dass Dübellöcher im Badezimmer den Mietvertrag nicht verletzen und nicht geschlossen werden müssen, falls sie notwendig sind und Fliesen nicht schädigen. In diesem Fall hat der Mieter 32 Dübellöcher in Fugen gebohrt, um einen Badspiegel, einen Badschrank usw. aufzuhängen.

Falls die Löcher über das „übliche“ Maß hinausgehen und geschlossen werden müssen, bedeutet es auch nicht automatisch, dass man die ganze Wand neu streichen muss.

Typische Situation 4

Sie ziehen aus. Nachdem die Möbel weggetragen wurden, haben Sie 38 Löcher aufgezählt.

Rezept

Man muss also, wie in der „Typischen Situation 2“ oben beschrieben, herausfinden, ob man zu Schönheitsreparaturen überhaupt verpflichtet ist. Wenn ja, dann kann man ruhig auch die Löcher schließen, damit es keine weiteren Diskussionen gibt. Wenn nicht, dann muss man analysieren, ob die Anzahl der Löcher "normal“ ist. Die Löcher in der Küche sind wahrscheinlich normal und die kleinen Löcher für Bilder ebenso. Sie werden wahrscheinlich eine Wand in Ihrer Wohnung finden, wo es fünfzehn Löcher gibt, weil da ein großer Schrank befestigt war. Hier gibt es drei Möglichkeiten:

a) Sie können sagen, dass der Schrank ganz normal ist und nicht anders zu befestigen war, mit dem Risiko dass Ihr Vermieter vor Gericht klagt, obwohl Sie auch bei einem solchen Gerichtsverfahren gute Erfolgschancen haben.

b) Sie können die Löcher schließen und nach dem Umzug eine "gepunktete" Wand hinterlassen. Wenn Sie wissen, dass die Wohnung sowieso renoviert werden muss, obwohl Sie selber zur Renovierung nicht verpflichtet sind, dann können Sie argumentieren, dass man sowieso nicht im Nachhinein unterscheiden kann, ob Sie diese Wand gestrichen haben oder nicht.

c) Sie können die Löcher schließen und die ganze Wand neu streichen. Wenn es nur eine solche Wand in der Wohnung gibt, dann ist es auch nicht allzu viel Arbeit, gibt Ihnen aber die Möglichkeit zu argumentieren, dass die Löcher in der Küche usw. schon bestimmt „normal“ sind, und Ihr Vermieter wird die Klage wahrscheinlich unterlassen.

Welche Möglichkeit Sie wählen kommt darauf an, welche Beziehungen Sie zu Ihrem Vermieter haben, wie Ihr Mietvertrag aussieht und in welchem allgemeinen Zustand Sie die Wohnung hinterlassen.