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Checkliste beim Kauf einer Eigentumswohnung

1. Protokolle der drei letzten Eigentümerversammlungen

Lassen Sie sich die Protokolle der drei letzten Eigentümerversammlungen zeigen. Ein bisschen Zeit und Geduld sollten Sie dann mitbringen, weil sie recht dick sind. Hier kann man lesen, welche Reparaturen und Renovierungen geplant oder schon durchgeführt worden sind, welche Interessen oder Pläne verschiedene Eigentümer haben oder durchzusetzen versuchen. Hier werden auch alle Sonderumlagen beschrieben, falls umfassende Arbeiten im und am Haus notwendig oder geplant sind. Man sollte extra darauf achten, dass es unter Hausbewohnern möglichst keine "schwarzen Schafe" gibt, die Hausgeld nicht bezahlen: Diese Kosten werden häufig von den restlichen Eigentümern getragen, weil es kurzfristig keine Alternative gibt.

2. Nebenkosten und ihre Abrechnung

a. Heizung, Wasser, Abwasser

Wie werden diese Kosten abgerechnet: pro Person, pro Quadratmeter oder nach dem Zählerstand? Auch eine Kombination dieser Abrechnungsarten ist möglich. Wenn nicht nach dem Zählerstand abgerechnet wird, überprüfen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlung. Sie enthalten normalerweise eine komplette Abrechnung für alle Wohnungen. Daraus kann man schließen, ob die Heiz- und Wasserkosten für die eigene Einheit eigenen Erwartungen und/oder dem Anteil entsprechen oder nicht und warum. Es kann durchaus vorkommen, dass de facto einige Bewohner für die anderen kräftig mitbezahlen, weil sie z.B. als eine kleine Familie eine größere Wohnfläche besitzen.

b. Antenne oder Kabelfernsehen

Wenn es im Haus Kabelfernsehen gibt, wird man als neuer Eigentümer dafür bezahlen müssen, und zwar unabhängig davon, ob man es braucht oder nicht. Normalerweise sind in solchen Häusern Satellitenschüsseln an den Außenwänden verboten. Möchte man unbedingt seine Satellitenschüssel haben, gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder sind das Gebäude und der Balkon so ausgerichtet, dass die Schüssel nicht an der Außenwand montiert werden muss, sondern unsichtbar bleibt. Oder aber Sie sind ausländischer Staatsbürger und haben einen Anspruch auf TV-Programme in Ihrer Muttersprache.

c. Erbpacht

Im Falle einer Erbpacht müssen diese Kosten und Rechte extra recherchiert werden. In der Regel ist eine solche Situation äußerst kompliziert und für den neuen Eigentümer ungünstig.

d. Grundsteuer

Wird normalerweise separat abgerechnet. Gewöhnlich ist es der Verkäufer persönlich, der die Quittungen dazu hat.

e. Andere Nebenkosten

Andere Nebenkosten bieten normalerweise viel weniger böse Überraschungen, als die ersten vier Punkte. Es handelt sich in der Regel um Gemeinschaftsstrom, Rücklagen, Verwalterhonorar, Wartung des Fahrstuhls, falls es einen gibt, Müllgebühren, Reinigung, Versicherung o.ä. Einfach nachprüfen, ob sich die Höhe dieser Nebenkosten in Grenzen hält.

3. Der Verwalter

Wenn das Gebäude von einer Firma verwaltet wird, gibt es in der Regel wenig zu besprechen. Wenn die Eigentümer mit der Arbeit der Firma unzufrieden sind, wird über die Frage des Verwalterwechsels abgestimmt. Aus den Protokollen soll ersichtlich sein, ob es in diesem Bereich Probleme gibt.

Wird das Gebaüde von einer Person verwaltet, wird es interessanter, besonders wenn diese Person im selben Haus wohnt. Es entstehen manchmal komische Beziehungen zwischen dem Verwalter und den restlichen Bewohnern, insbesondere in kleineren Häusern. Prüfen Sie gut, ob die Atmosphäre Ihnen passt.

4. Sondereigentum/Teilungserklärung

In einer Teilungserklärung ist festgelegt, welche Teile jedem Eigentümer als Sondereigentum gehören und welche gemeinschaftliches Eigentum sind. Sondereigentum ist z.B. die Wohnung, innerer Teil des Balkons usw. Gemeinschaftliches Eigentum ist z.B. das Treppenhaus oder der Hof. Es kann auch sein, dass Teile des Daches, des Kellers, des Innenhofes usw. auch Sondereigentum sind. Dies kann für den Eigentümer sehr schön sein, aber auch sehr teuer zu stehen kommen. Hat man z.B. das Dach oder den Hof als sein Sondereigentum, kann man da Partys veranstalten; wenn das Dach aber kaputt geht, egal aus welchem Grund, oder der Hofgarten gepflegt werden muss, ist man dafür alleine zuständig.

In der Teilungserklärung werden auch Stimmrechte geregelt. Dies ist bei den Gebäuden mit nur 3 oder 4 Wohnungen besonders wichtig. Ein Beispiel: Ein Haus besteht aus 3 Wohnungen mit in etwa gleicher Wohnfläche. Das Stimmrecht richtet sich nach dem Anteil. Es kann durchaus passieren, dass zwei (alteingesessene) Eigentümer sich immer zusammenschließen und der dritte (neue) Eigentümer überhaupt keine Chance hat, die Entscheidungen zu beinflussen.

5. Rücklagenfond und Wirtschaftsplan

Laufende oder umfassende Reparaturen werden aus dem Rücklagenfond finanziert, dessen Höhe der Hausgeldabrechnung zu entnehmen ist. Welche Reparaturen geplant oder notwendig sind, ist dem Wirtschaftsplan zu entnehmen. Der Wirtschaftsplan wird jährlich auf der Eigentümerversammlung beschlossen. Vergleichen Sie also diese zwei Dokumente um sicherzustellen, dass die notwendigen Mittel vorhanden sind und keine hohen Sonderumlagen bevorstehen. Der Rücklagenfond wird beim Verkauf der Wohnung nicht ausbezahlt, sondern geht automatisch und in voller Höhe auf den Käufer über.

6. Grundbuchblatt

Für jede Wohnung gibt es ein Wohnungsgrundbuchblatt. Im Grundbuch ist festgehalten, wer der Eigentümer ist und ob und auf welche Weise die Wohnung oder das Grundstück belastet sind. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Wohnung am Ende frei von allen Belastungen wie Hypotheken oder Vorkaufsrechten, bekommen.

7. Kleinigkeiten

Leider oder glücklicherweise gibt es viele Kleinigkeiten, die viel verraten. Hängen an der Haustür irgendwelche Zettel? Was steht da? „Füße unbedingt abtreten und die Tür leise schließen!!!“ Gut, wenn es ein riesiges Gebäude ist, kann man es nachvollziehen. Wenn es aber nur 3 oder 4 Miteigentümer sind, die einander solche Zettel schreiben und die Sache nicht anders geregelt kriegen, ist es schon ein bisschen beunruhigend.

8. Diese Liste hat nur mit Unterlagen und dem Haus selbst zu tun.

Es gibt viele andere Dinge, wie Schulen, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Umgebung, soziale Struktur usw. die man je nach der Situation überprüfen sollte. Leider sind sie zu kompliziert und unterscheiden sich stark je nach den Präferenzen der Person, sodass sie in diesem Teil nicht detailliert behandelt werden können. Hier helfen Ihnen mit Sicherheit die Einträge auf unserer Seite weiter!